Hipotecas multidivisa

UNA NUEVA BATALLA CONSUMIDOR vs BANCO: LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA

Trabajo realizado por

ADRIÁN FARTO GAREA. 

JORGE DE PAZ BERCIANO. 

DAVID ROBLEDO RODRÍGUEZ.

§  ¿Qué son las Hipotecas Multidivisa?

Una hipoteca es un derecho que pesa sobre bienes inmuebles para garantizar el pago de una deuda o una obligación, por su parte las hipotecas multidivisa consisten en un tipo de préstamo donde en vez de referenciar el capital prestado a la divisa nacional del titular del mismo se referencia a una o varias divisas extranjeras, permitiéndonos variar de divisa dentro de las que hemos contratado en el préstamo al interés del consumidor.

La diferencia entre una hipoteca habitual y una hipoteca multidivisa reside en la opción de poder cambiar la moneda o divisa en la que se ha hecho la operación, buscando así reducir la cuantía de la cantidad a devolver que variará en función del tipo de cambio establecido entre la moneda inicial y la moneda a elegir.

Las principales divisas que aparecen en este tipo de hipotecas son los Yenes japoneses, ya que en aquel momento esta divisa era muy barata y los tipos de interés eran muy bajos, por lo que estimaron que habría un gran poder de revalorización y los Francos suizos, que se estableció como una divisa más estable, aunque también se han visto este tipo de operaciones en otras divisas tales como el Dólar americano, Dólar australiano o Dólar neozelandés.

Otra variedad más de este tipo de préstamos con garantía hipotecaria es que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial y así obtener qué tipo de interés que debe ser aplicado en cada periodo, es el Líbor, al contrario que el resto de hipotecas habituales, que con carácter general están referenciadas al Euribor.

El Líbor (London InterBank Offered Rate), traducible como “tipo de interés interbancario del mercado de Londres”, es básicamente una tasa diaria, que los bancos de todo el mundo toman como referencia para realizar préstamos interbancarios. Esta tasa actúa como guía de la tasa de interés que cada banco asigna a los fondos que ofrece a otras instituciones similares.

§  ¿Cuándo se comerciaron?

Las hipotecas multidivisa se comerciaron en masa durante los años 2007 y 2008 en una época donde el Euribor tocaba máximos históricos y donde el tipo de interés de los Yenes era 0.

Se destinaron en su mayoría a los consumidores que no podían permitirse pagar una cuota a Euribor y que al acudir a una entidad bancaria para pedir un préstamo para poder comprar su casa y ver imposible hacer frente al abono de las cuotas referenciadas a los índices de cotización del Euribor, se les ofrecía la opción de contratar préstamos multidivisa como una mejor alternativa.

No obstante, las opciones multidivisa nacieron para ser utilizadas por empresas que operan en el ámbito internacional y no como instrumento de crédito para los consumidores, por lo que se ofreció una clase de producto a un perfil de consumidor equivocado, con poca o nula experiencia bancaria, manifestándoles que era una hipoteca más barata la cual podían permitirse.

Debe quedar claro que la opción multidivisa en una hipoteca es totalmente legal de acuerdo a la libertad de pacto que rige para las partes en los contratos, ya que las mismas pueden establecer las condiciones que tengan por conveniente, eso sí, siempre que no sean contrarias a la ley, moral y el orden público. No obstante, también es cierto que el consumidor al final se amolda a las condiciones generales de contratación, pero está en su mano contratar estos préstamos o no. Las hipotecas multidivisa pueden incluso ser beneficiosas para quien contrate conociendo las fluctuaciones del mercado y cómo le puede o no beneficiar, sin embargo, la entidad bancaria en muchos casos no cumplió con su deber de informar al consumidor de los riesgos de las fluctuaciones de las divisas que contrataba y de sus consecuencias, sino que solo sabían que era una hipoteca más barata debido a los buenos años en los que se encontraban tanto el Yen como el Franco suizo.

§  ¿Qué ofrecían los bancos con la opción multidivisa?

v  Beneficiarse de los tipos de interés que ofrecían las divisas con el Yen japonés y el Franco suizo, que en dicho momento resultaban muy inferiores a los del euro.

v  Aprovecharse de las posibles revaluaciones del tipo de cambio del euro respecto de otras divisas para que el préstamo resultase más barato.

v  Limitar los riesgos de variaciones de tipos de interés y de cambio no beneficiosos para el consumidor al poder elegir la divisa en que deseaban mantener el préstamo hipotecario.

§  Posibles ventajas e inconvenientes.

VENTAJAS

-Si el cambio es favorable, la hipoteca se irá reduciendo.

-Se pagan menos intereses que en las hipotecas habituales, siempre que el interés al que esté referenciado la hipoteca multidivisa (generalmente el Líbor) sea más bajo que el interés de la hipoteca general (generalmente el Euribor).

INCONVENIENTES

-La hipoteca podrá crecer de forma infinita si el tipo de cambio no es favorable

-Las comisiones en este tipo de hipotecas son mayores que en una hipoteca habitual.

-Tu cuota mensual crecerá en el caso de que la deuda aumente.

-Sólo se puede cambiar la divisa al final de cada mes.

§  ¿Cuál es el problema principal de las hipotecas multidivisa?

Una hipoteca multidivisa tiene como objetivo el aprovechamiento de las diferencias existentes entre el precio del dinero y los tipos de interés de alrededor del mundo.

Aunque en un comienzo la contratación de hipotecas multidivisa suponía un ahorro para los consumidores, al depreciarse las divisas a las que estaban referenciadas frente al euro supuso que los clientes que hubieren contratado hipotecas multidivisa debieran más dinero que por el que contrataron la hipoteca.

A continuación, mostraremos una gráfica en la que se puede apreciar la variación en el tipo de cambio Euro/Yen:

En la gráfica se puede apreciar como en 2007 1€ suponía unos 160 Yenes y la posterior variación ha llevado este valor hasta su punto más bajo en apenas 95 Yenes en 2012 y una subida progresiva hasta los 120 en los que se valora hoy en día.

Esta gráfica sirve para explicar el importante papel que juega el tipo de cambio entre divisas en este tipo de hipotecas.

Ahora es el turno de la comparación Euro/Franco:

En este caso el tipo de cambio ha bajado progresivamente y no sólo en los años de la fuerte crisis económica. En 2007 1 € suponían casi 1,7 Francos Suizos, pero las caídas durante estos últimos 10 años sitúan estas divisas prácticamente a la par en los últimos meses.

Este es el principal problema, los consumidores que han contratado este producto y por el que han pagado durante mucho tiempo no solo han visto que su deuda no se ha disminuido, sino que se ha aumentado en ocasiones a más de lo que habían contratado en un principio.

Cabe decir que una hipoteca multidivisa normal está basada en varias divisas, no en una en concreto, de esta forma se diversifica el riesgo ante un posible cambio en nuestra contra por parte de alguna moneda. No obstante, en este tipo de operaciones los beneficios son tan grandes como los riesgos.

§  ¿Si contrato una hipoteca en divisas extranjeras como pago?

Cuando contratas una hipoteca en Yenes debes pagar en Yenes, tu deuda no se calcula en Euros sino en la moneda a la que el préstamo esté referenciado en dicho momento. Esto quiere decir que debes asumir las bajadas y subidas de cotización que dichas divisas tengan cada día con respecto al euro, por lo que cada día tu deuda se verá modificada al igual que la mensualidad de tu hipoteca, pudiendo ésta aumentar sin límites.

§  ¿Qué dicen los tribunales al respecto?

Los tribunales españoles habían estado fallando a favor de los consumidores al considerar nula la contratación por existir vicio en el consentimiento. No obstante, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014 abrió una nueva posibilidad de impugnación al hacer que los contratos puedan ser considerados abusivos, y por consiguiente nulos, al vulnerar las disposiciones de la Directica 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Esta sentencia dispone que los consumidores al contratar el préstamo multidivisa han de ser capaces de poder estimar las implicaciones económicas que conlleva la contratación de esta clase de préstamos. Y en este sentido, ha de exigirse que además de que la cláusula contractual sea redactada de una forma clara y comprensible para el entender del consumidor, el contrato ha de contener también de manera clara la forma los mecanismos propios de la cláusula multidivisa, de tal forma que el consumidor pueda, con perspectiva, decidir su contratación con conocimiento de las consecuencias en que puede derivar.

Ø  ¿Qué es el error por vicio en el consentimiento?

El consentimiento es la voluntad interna de las partes para que el contrato produzca sus efectos, y el error es el vicio de la voluntad producida por la ignorancia o concepto equivocado que se tiene sobre alguno de los aspectos del contrato.

Pero no todo error del consentimiento conseguirá anular nuestra hipoteca, los tribunales exigen que dicho error sea excusable atendiendo para ellos a las particularidades del caso concreto.

Para determinar si el error es excusable habrá de atenderse a los conocimientos y experiencia los consumidores contratistas de la hipoteca, observando si el error es invencible, no resultando invencible el error de aquellos prestatarios que por su profesión o estudios pudieran haber conocido las implicaciones del préstamo multidivisa.

Por ello, debe quedar claro que no toda hipoteca de estas características será nula por vicio en el consentimiento, sino que cada caso deberá ser objeto de un profundo análisis por las instancias judiciales para comprobar si concurriesen, o no, los requisitos necesarios para advertir error por vicio en el consentimiento, tratándose por tanto de un análisis casuístico del caso concreto.

Ø  ¿Qué supone la abusividad de la cláusula multidivisa?

Tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea arriba señalada se ha hecho más fácil para los consumidores poder demostrar la falta de transparencia de la cláusula ya que solo requiere que se pruebe la ausencia de información precontractual y de explicaciones acerca del concreto funcionamiento de la cláusula.

La nulidad de la cláusula multidivisa supone que dicha cláusula pueda ser sustituida por una disposición supletoria de derecho nacional restableciendo el equilibro entre las partes y manteniendo la validez del conjunto del contrato.

De no poderse realizar esa sustitución normativa el juez se vería obligado a anular ese contrato, y tendría como consecuencia inmediata la anulación del contrato, y con ello, la exigibilidad del pago del importe del préstamo pendiente de devolución lo que no beneficiaría en absoluto al prestatario.

La apreciación de error por vicio en el consentimiento supondrá la nulidad del contrato, y ello responde a una explicación evidente, ya que el consentimiento es uno de los elementos necesarios, es decir, de los elementos esenciales, para la existencia del contrato, pudiendo afirmar que el error por falta de consentimiento significa la inexistencia de la propia relación contractual. Las consecuencias son trascendentales por cuanto la nulidad se retrotrae, en relación a los efectos jurídicos, al momento inicial, deshaciendo lo hecho y volviendo al momento en que no existía el inicio de la ejecución de las obligaciones que, en su caso, resulten dimanantes del compromiso contractual adquirido.

Por su parte, la apreciación de la abusividad de la cláusula supondrá la supresión de dicha cláusula, no la nulidad del contrato. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en el asunto C-26/13 señala que en el caso de que la supresión de una cláusula abusiva hiciera imposible ejecutar el contrato, como en el asunto planteado, la Directiva 93/13/ CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores no se opone a que el juez nacional la sustituya por una disposición supletoria del Derecho nacional. Esto permitiría lograr el objetivo de la Directiva, tendente a restablecer un equilibrio entre las partes manteniendo en lo posible la validez del conjunto del contrato. Si no se permitiera esa sustitución y se obligara al juez a anular el contrato, el carácter disuasorio de la sanción de nulidad y el objetivo de protección del consumidor podrían frustrarse. No obstante, tal anulación podría tener el efecto de hacer inmediatamente exigible el pago del importe del préstamo pendiente de devolución, en una cuantía que puede exceder de la capacidad económica del consumidor, y por ello, puede penalizar al consumidor más que al prestamista, a quien, como consecuencia, no se disuadiría de insertar cláusulas como ésas en los contratos ya que no perdería nada.

§  ¿Cómo y por qué medios se pueden reclamar las hipotecas multidivisa?

Los clientes perjudicados por un préstamo hipotecario con opción multidivisa pueden acudir, en primer lugar, al banco prestamista, para que, mediante una negociación amistosa se alcance un acuerdo.

En este caso, la entidad puede:

-          Estimar la reclamación: iniciándose así una negociación para la eliminación del producto y cambiándolo a otro producto sin tantos riesgos (como referenciado al Euribor).

-          Desestimar la reclamación: en este caso la vía para la reclamación es la interposición de una demanda civil individual solicitando la nulidad de la cláusula multidivisa.

§  ¿En qué se van a fundamentar las pretensiones?

-          En primer lugar, en la abusividad de la cláusula por riesgos conexos o por oscuridad de la misma.

-          Por la ausencia de información completa sobre el producto. Esto es, por no explicar de manera adecuada la fórmula aplicable a esa liquidación.

§  ¿Cuál es la documentación que se debe aportar?

La documentación que deberemos presentar con nuestra demanda será:

ü  Fotocopia del DNI.

ü  Copia simple de la Escritura Hipotecaria.

ü  Cuadro de amortización.

Siendo también aconsejable, de ser posible, aportar los siguientes documentos:

ü  Oferta vinculante.

ü  Comunicaciones escritas con la entidad bancaria.

ü  Publicidad y documentación facilitada por el banco.

§  ¿Qué extremos va a analizar el órgano judicial?

o   Si es necesaria, en el caso concreto, una información pormenorizada al consumidor.

o   Si esa información se ha llevado a cabo adecuadamente, es decir, si ha sido clara y no se ha realizado mediante engaño.

o   Si el incumplimiento de los deberes por parte de la entidad trae causa del error en el consentimiento y si éste es inexcusable.

§  ¿Cuáles pueden ser motivos para la desestimación de mi recurso?

-          Que la iniciativa para contratar la hipoteca multidivisa proceda del propio cliente y no de la entidad prestamista

-          Existencia previa del cliente de otra hipoteca sustituida por la afectada por la cláusula multidivisa.

-          Haber sido informado correctamente de todo lo concerniente a este tipo de hipotecas.

-          Haber realizado cambios en la moneda de referencia de la hipoteca, ya que de este modo se demuestra un conocimiento amplio sobre las operaciones financieras.

-          Incorporación al proceso de pruebas que muestren un cierto conocimiento sobre el funcionamiento de las divisas.

Un ejemplo práctico de Hipoteca Multidivisa

El objetivo de este caso práctico es analizar una Hipoteca Multidivisa realizada en junio de 2007 con 360 cuotas y pagos mensuales, lo cual eleva el vencimiento a 30 años, y compararla con una hipoteca de características idénticas, pero con el simple cambio de estar realizada en Euros, de tal manera que estaría referenciada simplemente al Euribor, y no al Líbor como la anterior.

En 2007 Pablo es un hombre de 37 años que decide contratar un producto financiero que en por el momento tiene mucha fama y que le ha recomendado un compañero del trabajo. Este producto no es otro que una hipoteca multidivisa, que como sabemos se diferencia de la habitual en varios aspectos como el índice al que se referencia (Líbor), tipo de divisa, etc.

Pablo decide contratar una hipoteca multidivisa ese mismo año por valor de 65.596.200,00 Yenes Japoneses, que en ese momento con el tipo de cambio eran 665.275,86 Francos Suizos y unos 405.240,01 €, en pagos mensuales con un vencimiento de 30 años, lo cual supone 360 cuotas a pagar, siendo la primera el 30/06/2007.

Pablo abona la primera cuota en la fecha fijada y a partir de ahí todo se desarrolla con normalidad, la primera cuota son unos 222.000 Yenes japoneses que con el paso del tiempo irían variando por el tipo de cambio y por el tipo de interés aplicado. Al finalizar el pago de la cuota nº 53 Pablo decide cambiar de divisa a Francos Suizos. En la cuota nº 53 Pablo abonó 209.000 Yenes japoneses, que es menor cuantía que los 222.000 abonados en la primera cuota, por tanto, podemos observar que el tipo de cambio y los tipos de interés jugaron a favor de Pablo durante estas primeras cuotas.

Es en la cuota nº 54 cuando Pablo comienza a hacer sus aportaciones en Francos suizos, siendo la primera cuota de unos 2400 Francos. Hasta la cuota nº 117, que es la última que Pablo ha satisfecho hasta el momento, sus aportaciones han sido en Francos suizos, una divisa que como vimos en el gráfico previamente se mantuvo estable desde 2012 hasta 2015 pero tuvo una fuerte caída en ese mismo año, lo cual benefició a Pablo, cuyas aportaciones bajaron desde los 2400 Francos iniciales a los 2200 Francos que de forma casi constante Pablo aportó a la entidad desde 2015 hasta hoy en día.

Vamos a aportar a continuación 2 gráficos para la mejor comprensión de la variación del Líbor con respecto a cada una de las divisas, y aportaremos también los 2 gráficos expuestos previamente sobre el Euro/Yen y el Euro/Franco y ver así conjuntamente las 2 principales  variantes que influyen en la cuantía a pagar en las cada una de las cuotas de una hipoteca multidivisa.

Una vez vistos los gráficos de forma conjunta podemos apreciar que el Líbor ha sufrido una fuerte caída en las dos divisas lo que es beneficioso para el contratante de la hipoteca, pero por el contrario los tipos de cambio han sido perjudiciales para el contratante, ya que 1€ en 2007 suponían 162 Yenes, mientras que ahora en 2017 suponen 119 Yenes.

Por su parte, el Franco se ha comportado de una forma parecida, en 2007 1€ suponían 1,64 Francos, mientras que ahora en 2017 ha bajado hasta el a 1,06.

Es por esta variación en el tipo de cambio por lo que pese a satisfacer 117 cuotas, que supone casi 1/3 del vencimiento, la cuantía a abonar por parte de Pablo asciende a 500.000€, siendo casi 100.000€ superiores a los 405.000€ contratados.

Tras cambiar la divisa de Yenes Japoneses a Francos Suizos y tras el paso de 117 cuotas hasta el momento, al deudor le quedan pendientes de amortizar 532.432,26 Francos Suizos, que, a día de hoy, por las constantes modificaciones que sufren los tipos de cambio, son 500.500,34 €.

Este es el gran problema de la hipoteca multidivisa, parece una operación inteligente, vistosa y muy “golosa”, ya que los beneficios a los que opta el contratante son tan grandes que le hacen olvidar o dejar de lado las fuertes consecuencias perjudiciales que puede acarrear su contratación en caso de que los tipos de cambio dejen de ser favorables.

Como vemos, contrató una hipoteca por valor de 405.240,01 € hace 10 años, ha hecho 117 aportaciones de las 360 contratadas, esto quiere decir que ha pasado casi 1/3 del vencimiento y a día de hoy no solo no ha reducido su deuda, sino que la ha incrementado hasta los 500.500,34 €.

Analizada la hipoteca multidivisa vamos ahora a compararla con una hipoteca de carácter habitual referenciada al Euribor + 1 y realizada en Euros.

Como hemos dicho antes se contrató una hipoteca por valor de 405.240,01 € el 30/06/2007, hallando las cuotas mensuales a pagar con el Euribor + 1, vemos como con el cambio tan brusco del Euribor en 2009, las cuotas disminuyen con el paso del tiempo y el contratante pasa de pagar unos 22.000 € el primer año a unos 3.000 € en su último año hasta el momento.

La razón radica en que la cuantía a pagar en cada cuota depende fundamentalmente del interés sobre el que esté referenciada la operación, que en este caso es el Euribor. Cuando el Euribor arrojaba unos valores en torno al 4-5% como en 2008, la cuantía a pagar era evidentemente más alta que en los meses de 2017 en los que el Euribor está en negativo.

Analizando las cuotas anuales a pagar durante estos 10 años de hipoteca, a 28/02/2017 podemos afirmar que el capital pendiente de amortizar sería de 306.754,77 €.

Podemos ver que en este caso la contratación de una hipoteca multidivisa es un gran error por parte del contratante y tiene unas grandes consecuencias en su bolsillo, ya que, de haber contratado una hipoteca de carácter habitual, su capital pendiente se vería reducido de los 500.500,34 € a los 306.754,77 €, lo que supone un ahorro de casi 200.000 €, que evidentemente, lo que es una cifra muy elevada.

Aquí aportamos un gráfico de la evolución del Euribor y del Líbor tanto para Yenes japoneses como para Francos suizos.

Podemos apreciar claramente que al principio era más rentable para el contratante la hipoteca referenciada al Líbor con respecto al Yen, pero con el paso del tiempo tanto el Líbor para Franco suizo como el Euribor tuvieron una fuerte caída dejando los tipos de interés al borde del 0%.

Esto igualó los tipos de interés y por tanto la hipoteca multidivisa dejó de ser una operación ventajosa con respecto a una hipoteca de carácter general. A esto hay que sumarle la variación en los tipos de cambio, lo que supuso que en muchos casos las cuotas a pagar se dipararan de forma exponencial y por tanto pasara de ser una operación beneficiosa para el contratante a una totalmente perjudicial.

En el caso del Euribor los tipos de interés se situaron en negativo, siendo más beneficiosos que el propio Líbor.

En cuanto a los tipos de cambio podemos ver que ambas divisas han caído mucho desde 2007 hasta la época actual.

En el caso del Yen se situó en 162 con respecto a 1€ en 2007, pasando por severas caídas que situaron su valor 95 yenes respecto al Euro, hasta que finalmente experimentó unas series de subida que han dejado su valor en torno a los 120.

No es distinto el caso del Franco suizo, que eso sí, experimentó unas caídas no tan excesivas como la anterior divisa sino que la caída fue de una forma medianamente constante, pasando de situarse de 1,6 Francos por Euro al 1,06 Francos por cada Euro.

Por último, agregamos 2 gráficos más en los que se ve la cuantía de las cuotas a pagar tanto en Yenes japoneses como en Francos suizos con respecto a las que se habrían pagado si la hipoteca hubiera sido de carácter general y por tanto referenciada al Euribor.

Apreciamos cómo en un principio las cuotas eran menores en una cuantía considerable tanto en Francos suizos como en Yenes japoneses, siendo por tanto la operación ventajosa para el contratante, pero como consecuencia de la crisis económica, los tipos de cambio y los tipos de interés sufrieron unas fuertes variaciones, cambiando por completo las cuantías a pagar en las hipotecas. Con el paso del tiempo vemos que lo que en un principio supuso una operación ventajosa se convirtió en una totalmente perjudicial, ya que las cuotas se mantendrían o incluso se dispararían en Yenes y Francos, mientras que en Euros disminuirían de forma constante convirtiéndose en unas cantidades ínfimas comparadas con las primeras a pagar.

§  Conclusión.

Como conclusión a esta parte económica sobre las Hipotecas Multidivisa podemos destacar una gran cuestión a tener en cuenta: Este producto financiero tiene un riesgo elevadísimo, de tal forma que si los tipos de cambio o los tipos de interés se desarrollan suponiendo un beneficio para el contratante, el capital pendiente se reduce en gran manera y puedes ahorrarte una cuantía grandísima, pero si por el contrario estos tipos se desarrollan de manera opuesta y juegan en tu contra, la cuantía a pagar en cada período puede crecer exponencialmente  y de forma infinita, llegando a ser de proporciones épicas.